Person blickt davonfliegendem Euro-Sack nach

90 1. Oktober 2026

Ausgabe 90

Ein häufiger Fall: Das Gebäude wurde lange privat genutzt, zum Beispiel von den Eltern oder Großeltern. Nun wird es erstmals vermietet. Was tut sich steuerlich?

Es müssen(!) die fiktiven Anschaffungskosten oder die tatsächlichen Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Beginns der Vermietung als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung herangezogen werden. So weit, so gut – zahlt man dadurch ja weniger Steuern.

Aber: Das gilt auch bei Altgebäuden. Das sind solche, wo der letzte entgeltliche Erwerb vor dem 1. April 2002 liegt. Bei einem Neuvermögen sind grundsätzlich die tatsächlichen Anschaffungs-/Herstellungskosten maßgeblich.

Die fiktiven Anschaffungskosten sind nicht einfach irgendein Gutachterwert. Sie sollen grundsätzlich dem Preis entsprechen, den ein Erwerber im Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung hätte aufwenden müssen. Bei Mietobjekten wird häufig auf den Ertragswert abgestellt.

Wo liegt der Haken? Der liegt bei einem Verkauf! Hier wird es steuerlich interessant und eventuell teuer! Ein Beispiel: Jemand erbt das Haus der Großeltern, das diese in den 60er-Jahren gebaut haben. Sie sanieren es selbst und vermieten die Liegenschaft. Haus und Grund sind Altvermögen. Es sind die fiktiven Anschaffungskosten (des Gebäudes) zu ermitteln. Das sind z. B. 400.000 Euro. Nach ein paar Jahren Vermietung wird die Liegenschaft verkauft. Der Verkaufserlös beträgt 700.000.

Für den Zeitraum der privaten Nutzung und den Wert von Grund und Boden bleibt es beim „Altvermögen“ mit 4,2 % Immobilienertragsteuer. Sei der Grund und Boden 100.000 wert, dann zahlt man von den 400.000 und den 100.000 je die genannten 4,2 % (ab nächstem Jahr 6 %). Von den weiteren 200.000 (zuzüglich der geltend gemachten Abschreibungen) zahlt man 30 % ImmoESt.

Das bedeutet vereinfacht: Bei Altvermögen sind fiktive Anschaffungskosten einerseits für die AfA notwendig und wichtig und andererseits eine Art „Schnittstelle“ für die Aufteilung der ImmoESt.

Seit 01.01.2026 gibt es ein Wahlrecht für die erstmalige Vermietung von Altvermögen. Es können daher statt den fiktiven Anschaffungskosten die tatsächlichen Anschaffungskosten angesetzt werden. Der Vorteil daraus ist, dass bei einem etwaigen Verkauf in der Zukunft das ganze Objekt Altvermögen bleibt und es zu keiner Splittung kommt.

Der Nachteil: Die historischen Anschaffungskosten sind nur schwer ermittelbar und oft sehr niedrig, sodass die laufende Abschreibung gering bleibt und somit die Steuerbelastung aus der Vermietung höher ausfällt. Es muss daher gut abgewogen werden, ob ein späterer Verkauf geplant wird oder nicht.

Die Gewerbeordnung nennt die „Zurverfügungstellung von Arbeitskräften zur Arbeitsleistung an Dritte“ ausdrücklich als gewerbliche Tätigkeit. Aber wie ist das nun in einer Unternehmensgruppe vulgo Konzern?

Für konzerninterne Überlassungen gibt es eine wichtige Ausnahme: Wenn beide Unternehmen zum selben Konzern gehören, die Überlassung nicht zum Betriebszweck des überlassenden Unternehmens gehört und Sitz sowie Betriebsstandort beider Unternehmen in Österreich liegen. Praktisch bedeutet das zum Beispiel:

Die Muttergesellschaft „Holding GmbH“ hat Mitarbeiter angestellt und überlässt diese vorübergehend ihrer Tochtergesellschaft „Operative GmbH“. Beide haben ihren Betriebsstandort in Österreich. Die Überlassung von Personal ist nicht der eigentliche Betriebszweck der „Holding GmbH“.

Allerdings können dennoch Regelungen des Arbeitskräfteüberlassungs-Gesetzes (AÜG) gelten, im Besonderen die Anwendung von Betriebsvereinbarungen oder kollektivvertraglichen Vorschriften des operativen Betriebs. Das AÜG nimmt die konzerninterne Überlassung nur teilweise vom Anwendungsbereich aus.

Und wie ist die Lage, wenn man im Rahmen der eigenen Gewerbeberechtigung Arbeitskräfte überlässt?

Beispiel: Ein Tischler überlässt einem anderen Tischler Mitarbeiter für Küchenmontagen. In diesem Fall kann die Überlassung ohne zusätzlichen Gewerbeschein für das Gewerbe „Arbeitskräfteüberlassung“ zulässig sein. Entscheidend ist die Sonderregelung des § 135 Abs. 2 Z 1 GewO. Zulässig ist die Überlassung, wenn sie vorübergehend ist und insgesamt 6 Monate im Kalenderjahr nicht überschritten werden. Außerdem muss der Charakter des Betriebs gewahrt bleiben.

Die 6-Monats-Grenze ist wichtig! Es geht um maximal sechs Monate pro Kalenderjahr. Dabei werden auch die Zeiten mehrerer nacheinander überlassener Mitarbeiter zusammengerechnet.

Der Oberste Gerichtshof judiziert schon seit vielen Jahren, dass bei kapitalistischen GmbH & Co KG die Regelungen für Kapitalgesellschaften gelten. Kapitalistische GmbH & Co KG sind solche Kommanditgesellschaften, bei denen keine natürliche Person unbeschränkt haftet.

Nun ist es so, dass bei einer GmbH nur der festgestellte Bilanzgewinn entnommen werden darf. Bei GmbH & Co KG gab es sogenannte genehmigte Entnahmen. Diese waren Entnahmen des laufenden Gewinns und somit ein Vorgriff auf den erst nach Feststellung des Jahresabschlusses auszahlbaren Bilanzgewinn.

Man fand diese genehmigten Entnahmen auch als eigene Position im Eigenkapital der GmbH & Co KG-Bilanzen. Dies wurde nunmehr geändert und die Judikatur des OGH umgesetzt. Es gibt keine genehmigten Entnahmen mehr. Diese sind klassisch eine verbotene Einlagenrückgewähr.

Wie kann man dennoch laufend Entnahmen tätigen? Dies ist nur durch Abschluss fremdüblicher Verträge möglich: Sinnvoll und notwendig sind der

Dienst/Geschäftsführervertrag, Mietverträge sowie ein Darlehens- oder Kontokorrentvertrag zwischen Gesellschaft und Gesellschafter.

Bei einem deutschen Verein mit einigen tausend Mitgliedern plante der Vorstand, eine große Liegenschaft zu verkaufen. Diese ins Auge gefasste geschäftliche Vorgangsweise war zustimmungspflichtig durch die Mitgliederversammlung.

Ein Vereinsmitglied war dagegen und wollte die anderen Vereinsmitglieder mobilisieren.
Er schrieb den Vereinsvorstand an und ersuchte um die Übermittlung der E-Mail-Adressen aller Vereinsmitglieder. Seine Begründung war, alle Mitglieder zum Besuch der Versammlung motivieren zu wollen. Auch habe er vor, Argumente gegen den geplanten Verkauf vorzubringen, um in einer möglichst großer Runde eine Diskussion in Gang zu setzen.

Der Vereinsvorstand lehnte dies jedoch ab und übermittelte nur die Namen und Adressen der Vereinsmitglieder.

Das deutsche Höchstgericht gab dem engagierten Vereinsmitglied Recht. Das Verlangen sei wohlbegründet. Als Mitglied eines Vereins habe man bei einem begründeten Interesse auch Anspruch auf den Kontakt zu anderen Vereinsmitgliedern und die Möglichkeit, diesen herzustellen. Bei der gegebenen Mitglieder­zahl sei dem einzelnen Mitglied aber nicht zumutbar, innerhalb weniger Tage eine so große Zahl von Briefen wie in diesem Fall (15.000) zu versenden. Auch aus der DSGVO könne das nicht abgeleitet werden.

Seit 1. Jänner 2026 gibt es in Österreich eine neue 40 %-Regel bei der Auftraggeberhaf-tung – aber nur bei Arbeitskräfteüberlassung.

  • Normale Bauleistung oder Reinigungs-leistung am Bau: weiterhin 25 % Haftung
    1. 20 % Sozialversicherung
    1. 5 % lohnabhängige Abgaben
  • Arbeitskräfteüberlassung: insges. 40 %
    1. 32 % Sozialversicherung
    1. 8 % lohnabhängige Abgaben.

Zur Erinnerung:

Findet sich der Subunternehmer nicht auf der sogenannten „HFU“- Liste, wird der Auftraggeber im Insolvenzfall des Subunternehmers zur Haftung herangezogen.

Zum Teil schon bekannt: Kürzlich wurden mehrere steuerrechtlich relevante Gesetze beschlossen.

Budgetmaßnahmengesetz 2026
Wegzugsbesteuerung verschärft, Mitarbeiterprämie, Änderungen bei Kontenregister/Konteneinschau u.a.

UStG-Novelle 2026
Umsatzsteuer auf bestimmte Lebensmittel seit 1. 7. 2026 dauerhaft 4,9 %

Budgetbegleitgesetz 2027/2028 – Steuern Änderungen bei Körperschaftsteuer – 24 % ab 1 Mio. Gewinn,
Gewinnfreibetrag bei Wertpapieren entfällt 2027 - 2029,
ImmoESt – Erhöhung bei Altgrundstücken, Familienbonus, Telearbeit – Begünstigungen entfallen,
NoVA, Alkoholsteuer usw.

 

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