Nach derzeitiger Rechtslage ist die Vermietung von Immobilien für Wohnzwecke zwingend mit 10 % umsatzsteuerpflichtig, weshalb aus Vorleistungen nach allgemeinen Grundsätzen der Vorsteuerabzug zusteht. Das sieht das Finanzamt als „Begünstigung“. In den letzten Jahren gab es unzählige Verfahren bis zum Verwaltungsgerichtshof, wenn jemand (oder eine GmbH) eine Luxusimmobilie kaufte und an Familienangehörige vermietete.
Die Rechnung ist relativ einfach. Kaufpreis 500.000 plus 100.000 Umsatzsteuer. Die Umsatzsteuer kommt vom Finanzamt zurück, wenn man für Wohnzwecke vermietet. Die Miete beträgt 1.650 Euro pro Monat (was eine 3,6 %-Rendite wäre). Die Umsatzsteuer, die man zahlen muss, beträgt 150 Euro pro Monat. Somit steht einem Vorsteuerabzug von 100.000 Euro eine monatliche Zahlung von 150 Euro gegenüber.
Das Prinzip bleibt erhalten, doch um die Streitereien bei Luxusimmobilien zu beenden, gibt es ab 1.1.2026 folgende Änderung:
Bei der Vermietung von „besonders repräsentativen Objekten“ (sog. „Luxusimmobilien“) für Wohnzwecke gibt es keinen Vorsteuerabzug mehr. Die Vermietung von Luxusimmobilien für Wohnzwecke ist somit unecht umsatzsteuerfrei!
Es gibt auch keine Möglichkeit der Option zur Steuerwirksamkeit gemäß § 6 Abs. 2 UStG. Eine Luxusimmobilie liegt vor, wenn die Anschaffungs- / Herstellungskosten für die Wohnimmobilie samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab Anschaffung / Herstellungsbeginn EUR 2 Mio. übersteigen. Bei Vermietungsobjekten (wie Zinshäusern) gelten für die Ermittlung der Grenze von EUR 2 Mio. die auf den einzelnen Mietgegenstand entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Die Neuregelung ist grundsätzlich auf Umsätze und sonstige Sachverhalte anzuwenden, die nach dem 31.12.2025 ausgeführt werden. Weitere Voraussetzung für die Anwendung ist, dass die Luxusimmobilie vom Vermieter nach dem 31.12.2025 angeschafft / hergestellt wurde.
