Es soll bei der Grunderwerbsteuer ein Lückenschluss erfolgen, um große Immobilientransaktionen in der Form von sogenannten „Share Deals“ steuerlich effektiver zu erfassen. Dies soll durch Erweiterung der Steuertatbestände bei Änderungen des Gesellschafters und der Anteilsvereinigung und durch Verschärfungen für Immobiliengesellschaften erreicht werden.
Wie bisher soll es zwei Tatbestände geben, den Gesellschafterwechsel und die Anteilsvereinigung.
Bisher war Grunderwerbsteuer erst bei Erreichen einer Beteiligung von 95 % oder mehr zu zahlen. Diese Grenze wird auf 75 % gesenkt werden. Die Neuregelung bewirkt, dass nicht mehr 95 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden müssen, sondern bereits 75 % ausreichend sind.
Künftig zählt nicht mehr das direkte Eigentum an der grundstückbesitzenden Gesellschaft. Es kommt in Zukunft darauf an, wie viel die Person indirekt hält. Dies ist eine ganz wesentliche Änderung. (Anpassung an Deutschland, wo diese Regelung schon sehr lange besteht.) Eine solche Mittelbarkeit soll dann vorliegen, wenn nicht die Anteile an der grundstückbesitzenden Gesellschaft selbst übertragen werden, sondern die Anteile einer in der Beteiligungskette darüberstehenden Gesellschaft.
Dies soll verhindern, dass die Grunderwerbsteuer relativ leicht durch Zwischenschaltung einer Gesellschaft umgangen werden kann. Die Ermittlung der Beteiligungsschwelle soll durch Multiplikation der prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene erfolgen.
Werden Anteile an einer grundstücksbesitzenden Immobiliengesellschaft übertragen oder erfolgt eine Umgründung im Zusammenhang mit einer Immobiliengesellschaft, so wird künftig der gemeine Wert (das ist der Verkehrswert) der betroffenen Grundstücke als Bemessungsgrundlage herangezogen werden.
Um in diesen Fällen eine Ungleichbehandlung zwischen „Share Deals“ und „Asset Deals“ im Familienverband zu verhindern, soll für den Fall, dass alle Gesellschafter, die an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft beteiligt sind – sowohl jene vor als auch nach der Übertragung – ausschließlich dem Familienverband gemäß § 26a Abs. 1 Z 1 Gerichtsgebührengesetz angehören, weiterhin der Grundstückswert und der begünstigte Steuersatz angewendet werden.
Dazu kommt eine Erhöhung des Steuersatzes bei Umgründungen im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften von 0,5 % auf 3,5 % (siebenmal so viel)!
Das Ganze soll ab 1. 7. 2025 (!!) gelten.
Resümee:
Bei Übertragungen im Familienverband bleibt es bei der Bewertung anhand der Grundwertverordnung. Diese ist weiterhin relativ günstig. Aus unserer Erfahrung ergibt die Grundwertverordnung etwa 20 bis 50 % des Verkehrswertes.
Der Tarif (0,5 % bis 250.000 Euro, 2,0 % für die nächsten 150.000, ab 400.000 dann 3,5 % Grunderwerbsteuer) bleibt unverändert.
Es kommt aber künftig bei allen Übertragungen (innerhalb und außerhalb des Familienverbandes) zur Ausdehnung der Anwendung der Grunderwerbsteuer auf 75 % Anteilsübertragungen. Auch der indirekte Anteilsbesitz zählt.
Und es werden sich sowohl in der Familie als auch unter Fremden viele Fragen auftun. Was, wenn man jetzt schon 80 % hatte? Was, wenn man jetzt indirekt 100 % hatte und dies auf zwei Gesellschaften aufgeteilt war?
Bei Umgründungen wird es so richtig teuer: Steuer mal sieben und Verkehrswert statt Grundwertverordnung. Daher kann man bei Umgründungen mit 10-15 mal so viel Grunderwerbsteuer rechnen!
Grundstücksübertragungen unter Fremden als sogenannter „Share Deal“ werden bei der Grunderwerbsteuer wohl immer erfasst werden.
Tipp: Eine Lücke wird allerdings bleiben, wenn indirekt zwei Personen die Erwerber sind (Mann und Frau, Elternteil und Kind).