Was ändert sich bei der Grunderwerbsteuer?

Seit 1. Juni 2014 gilt für die Besteuerung von Grundstückserwerben: Es wird zwischen Erwerb im Familienverband und Erwerb ausserhalb der Familie unterschieden. Im Familienverband (Ehepartner, eingetragene Partner, Lebensgefährten – gemeinsamer Hauptwohnsitz! –, Eltern, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahl- oder Schwiegerkinder) beträgt der Steuersatz 2 % vom dreifachen Einheitswert. Dies gilt unabhängig davon, ob ein Kauf, eine Schenkung oder eine Erbschaft erfolgt. Es spielt auch keine Rolle, welche Schulden oder Verpflichtungen übertragen werden.

Bei einem hohen Einheitswert können alternativ 30 % des durch ein Schätzungsgutachten nachgewiesenen Verkehrswertes als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Ein Gutachten ist dann nicht notwendig, wenn das Grundstück erst kurz vor Übertragung gekauft wurde oder vergleichbare Grundstücke in unmittelbarer Umgebung den Eigentümer wechselten, sodass ein vergleichbarer Wert herangezogen werden kann.

  • Beispiel: Ein Stiefkind erhält zur bestandenen Matura ein Grundstück geschenkt, Einheitswert 8.000 Euro  2 % Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert = 2 % von 8.000 x 3 ergibt 480 Euro Grunderwerbsteuer.

  • Anders: wurde zum Beispiel das gleich grosse Nachbargrundstück soeben um 25.000 Euro verkauft, so kann die 2 % ige Grunderwerbsteuer in der Höhe von von 30 % von 25.000, also von 7.500 Euro ermittelt werden, was 150 Euro Steuer ergibt.

Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich mit Vertragsabschluss oder mit Eintritt allfälliger vertraglicher Bedingungen. Bei Erbschaften entsteht die Steuerschuld mit der Rechtskraft des Beschlusses über die Einantwortung.

  • Beispiel: Wenn ein Schenkungsvertrag am 16. April 2014 unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen wurde und die Bedingung am 5. Juni 2014 eintritt, ist die „neue“ Rechtslage anzuwenden (dreifacher Einheitswert).
    Ist jemand am 12. Februar 2014 verstorben und wird der Beschluss über die Einantwortung am 16. Juni 2014 rechtskräftig, ist ebenfalls die „neue“ Rechtslage anzuwenden.

Land- und Forstwirte trifft beim Erwerb von land-/forstwirtschaftlichen Grundstücken der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer – wenn die Steuerschuld ab dem 1. Jänner 2015 entsteht. Dies gilt sowohl bei entgeltlichen als auch bei unentgeltlichen Vorgängen. Der Einheitswert wird derzeit neu festgestellt.

Unverändert beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % für alle Erwerbe außerhalb des Familienverbandes. Die Grunderwerbsteuer wird vom Betrag der Gegenleistung bemessen. Im Fall der Schenkung oder im Fall einer unverhältnismäßig geringen Gegenleistung (gemessen am Verkehrswert des Grundstückes) ist der gemeine Wert (Verkehrswert) die Bemessungsgrundlage.

Unternehmensübergang mit Grundstücken 
im Familienband:

Betrieblich genutzte Grundstücke von Einzelunternehmern oder Personengesellschaften sind im Falle von Unternehmensübertragungen unter bestimmten Voraussetzungen bis zum einem Wert von € 365.000 (Betriebsfreibetrag) von der Grunderwerbsteuer befreit. Neu ist, dass der Freibetrag künftig nur bei unentgeltlichen Erwerben (Schenkung oder Erbschaft) im Familienband zusteht.

Bei Grundstückserwerben im Zusammenhang mit Umgründungen bleibt weiterhin der zweifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage. Wird ab 1. Jänner 2015 ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Zusammenhang mit einem Vorgang erworben, der dem Umgründungssteuergesetz unterliegt, ist der einfache Einheitswert die Bemessungsgrundlage.

 

Grunderwerbsteuerbefreiungen ab 1. Juni 2014

  • Erwerbsvorgänge mit einer Bemessungsgrundlage von unter 1.100 Euro

  • Erwerbe von geteilten Liegenschaften, wenn die Bemessungsgrundlage unter 2.000 Euro bleibt

  • Unentgeltlicher Erwerb eines Grundstückes im Zuge einer Unternehmensübertragung im Familienverband bis zu einem Wert von 365.000 Euro (Freibetrag)

  • Erwerb eines Grundstückes durch behördliche Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland

  • (Entgeltlicher oder unentgeltlicher) Erwerb eines Grundstückes unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner zum Zweck der gleichteiligen Errichtung oder Anschaffung einer Wohnung

  • Erwerb eines Grundstückes infolge eines behördlichen Eingriffs (Straßengrundabtretungen)

  • Zuwendung von Grundstücken durch eine öffentlich-rechtliche Körperschaft

  • Realteilung, insoweit der Wert (Verkehrswert) des Teilgrundstückes, das der einzelne Erwerber im Wege der Realteilung erhält, dem Bruchteil entspricht, mit dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist. 
    Eine Realteilung ist die Teilung eines im Miteigentum mehrerer Personen stehenden Grundstückes der Fläche nach. Dabei gibt der ein­zelne Miteigentümer sein Miteigentumsrecht an der Gesamt­liegen­schaft auf und erhält dafür das Alleineigentum an einer Teil­fläche. Erhält ein Tauschpartner mehr, als seinem Miteigentums­anteil entspricht, unterliegt der Mehrerwerb der Grunderwerbsteuer.

1. August 2014
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