Ein häufiger Fall: Das Gebäude wurde lange privat genutzt, zum Beispiel von den Eltern oder Großeltern. Nun wird es erstmals vermietet. Was tut sich steuerlich?

Es müssen(!) die fiktiven Anschaffungskosten oder die tatsächlichen Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Beginns der Vermietung als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung herangezogen werden. So weit, so gut – zahlt man dadurch ja weniger Steuern.

Aber: Das gilt auch bei Altgebäuden. Das sind solche, wo der letzte entgeltliche Erwerb vor dem 1. April 2002 liegt. Bei einem Neuvermögen sind grundsätzlich die tatsächlichen Anschaffungs-/Herstellungskosten maßgeblich.

Die fiktiven Anschaffungskosten sind nicht einfach irgendein Gutachterwert. Sie sollen grundsätzlich dem Preis entsprechen, den ein Erwerber im Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung hätte aufwenden müssen. Bei Mietobjekten wird häufig auf den Ertragswert abgestellt.

Wo liegt der Haken? Der liegt bei einem Verkauf! Hier wird es steuerlich interessant und eventuell teuer! Ein Beispiel: Jemand erbt das Haus der Großeltern, das diese in den 60er-Jahren gebaut haben. Sie sanieren es selbst und vermieten die Liegenschaft. Haus und Grund sind Altvermögen. Es sind die fiktiven Anschaffungskosten (des Gebäudes) zu ermitteln. Das sind z. B. 400.000 Euro. Nach ein paar Jahren Vermietung wird die Liegenschaft verkauft. Der Verkaufserlös beträgt 700.000.

Für den Zeitraum der privaten Nutzung und den Wert von Grund und Boden bleibt es beim „Altvermögen“ mit 4,2 % Immobilienertragsteuer. Sei der Grund und Boden 100.000 wert, dann zahlt man von den 400.000 und den 100.000 je die genannten 4,2 % (ab nächstem Jahr 6 %). Von den weiteren 200.000 (zuzüglich der geltend gemachten Abschreibungen) zahlt man 30 % ImmoESt.

Das bedeutet vereinfacht: Bei Altvermögen sind fiktive Anschaffungskosten einerseits für die AfA notwendig und wichtig und andererseits eine Art „Schnittstelle“ für die Aufteilung der ImmoESt.

Seit 01.01.2026 gibt es ein Wahlrecht für die erstmalige Vermietung von Altvermögen. Es können daher statt den fiktiven Anschaffungskosten die tatsächlichen Anschaffungskosten angesetzt werden. Der Vorteil daraus ist, dass bei einem etwaigen Verkauf in der Zukunft das ganze Objekt Altvermögen bleibt und es zu keiner Splittung kommt.

Der Nachteil: Die historischen Anschaffungskosten sind nur schwer ermittelbar und oft sehr niedrig, sodass die laufende Abschreibung gering bleibt und somit die Steuerbelastung aus der Vermietung höher ausfällt. Es muss daher gut abgewogen werden, ob ein späterer Verkauf geplant wird oder nicht.