Nullzinsen

Wohnungen als Vorsorge- u. Einkunftsquelle

Egal ob Veranlagung oder Kredit, Sie werden die de facto nicht mehr vorhandenen Zinsen bemerkt haben. Darübr hinaus kennen Sie Bankmitteilungen, dass das Girokonto mit 0,01 % verzinst wird oder dass beim Kredit der Aufschlag nicht auf den negativen 3-Monats-Euribor erfolgt, sondern bei „Null“ startet. 

Die Renditen deutscher Bundesanleihen Mitte März 2016 (Quelle: www.bundesbank.de) sind beispielsweise:
0,000 % BSA 15 II – fällig 16. 6. 2017, Restlaufzeit 1 Jahr 3 Monate, Volumen 13,0 Mrd.: Kurs 100,698 ergibt eine Rendite von - 0,54 % p.a. 
4,250 % Bund 07 II – fällig 4. 7. 2017, 1 Jahr 4 Monate, Volumen 19,0 Mrd.: Kurs 106,438 ergibt ebenfalls eine Rendite von - 0,54 % p.a.
Das heißt, dem deutschen Bund Geld fix über 15 Monate zu leihen kostet rd. 0,54 % pro Jahr. Sieht man sich die Renditen länger laufender Papiere an, so gibt es positive Zinsen erst bei Restlaufzeiten von über 8 Jahren!!
Wenn Sie ein „sicheres“ Papier mit Zinsertrag wollen, so müssen Sie sich über zehn Jahre binden, zum Beispiel: 4,750 Bund 98 II, fällig 4. 7. 2028, Restlaufzeit 12 Jahre 4 Monate, Volumen 11,3 Mrd., Kurs 153,080 – womit sich eine Rendite (vor KESt) von 0,35 % pro Jahr ergibt.

Es werden viele Anfragen zu Eigentumswohnungen / Vorsorgewohnungen gestellt. Hier ein kurzer Überblick …

Wie zu finanzieren? Aufteilung Eigenmittel – Fremdkapital

Als Faustregel gilt, dass je nach Laufzeit des Bankkredits (10 bis 25 Jahre) jedenfalls zwischen 25 % und 50 % Eigenkapital vorhanden sein müssen. Achten Sie darauf, dass mit der geplanten Miete etwa die Rate bei der Bank gezahlt werden kann.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 200.000 €, die Eigenmittel betragen 50.000 €, der Bankkredit 150.000 bei 20 Jahre Laufzeit. 
Die Miete sollte (bei einem 3,6 % er) rund 7.200 € pro Jahr, somit 600 € pro Monat betragen. 
Die monatliche Tilgung beträgt 650 €, dazu kommen noch (hoffentlich niedrige) Zinsen und Einkommensteuer. (Vorsicht, die Rate bei der Bank ist steuerlich irrelevant, für die Ermittlung des Gewinns zählen die Abschreibung der Wohnung in Höhe von 1,5 % pro Jahr und die Zinsen.)

Vorsteuerabzug und Umsatzsteuer?

Die Frage, ob die Wohnungsvermietung „in der Umsatzsteuer“ ist, hängt von vielen Faktoren ab: Vermietung für Wohnzwecke ist grundsätzlich in der 10 % igen Umsatzsteuer. Ausnahme: der Vermieter ist Kleinunternehmer (30.000 Umsatzgrenze).
Vermietung für Geschäfts- oder andere Zwecke ist dann in der 20 % igen Umsatzsteuer, wenn der Mieter „in der Umsatzsteuer“ ist. 

Ein Vorsteuerabzug beim Kauf von Eigentumswohnungen ist möglich, wenn der Verkäufer in die Umsatzsteuer optiert und der Käufer die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermieten kann. 
Wann ist der Vorsteuerabzug vorteilhaft? Dies hängt von der jeweiligen Wohnung ab. Bei Neubauwohnungen ist meist die Option in die Umsatzsteuer vorteilhaft. Die Wohnung ist zu einem erheblichen Teil mit 20 % Umsatzsteuer belastet (Errichtungskosten), die Vermietung begünstigt mit 10 % Umsatzsteuer.

Wieviel Einkommensteuer ist bei der Wohnungsvermietung zu zahlen?

Der steuerliche Gewinn wird in Form einer sogenannten Überschussrechnung ermittelt. Den Einnahmen stehen die Abschreibung (1,5 % vom Gebäudewert) und Zinsen gegenüber. Der Gewinn unterliegt der Tarifeinkommensteuer.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung mit einer Mietrendite von 3,6 % pro Jahr (Mieteinnahmen 7.200 p.a.) Die Abschreibung beträgt rd. 1,0 % (Grundanteil kann nicht abgeschrieben werden). Sie finanzieren 75 % der Anschaffungskosten mit einem Bankkredit, die Zinsen betragen 2,0 % pro Jahr, somit zahlen Sie rd. 1,5 % Zinsen, bezogen auf den Kaufpreis.
Miete 3,6 % abzüglich 1,0 % Abschreibung und abzüglich 1,5 % Zinsen, verbleibt ein Gewinn von 1,1 % – davon die Einkommensteuer.

„I want my money back!“
Wann bekommen Sie Geld zurück? Optimale Laufzeiten!

Bei diesem Beispiel dauert es 20 Jahre (bis der Kredit zurückgezahlt ist), bis sich ein Geldrückfluss an Sie einstellt. Wenn Sie 49 Jahre alt sind und mit 62 eine Zusatzpension wollen, darf der Kredit nicht länger als 13 Jahre laufen … 

Und beachten Sie die Nebenkosten, Risiken und Chancen: 
Vom Kaufpreis der Immobilie müssen rd. 10 % Nebenkosten angesetzt werden (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler, Finanzierungskosten, Hypothek, Notar, Steuerberater, …)
Die Miete ist in der Regel indexgesichert, das heißt, die Rendite ist „real“ und nicht „nominell“.
Sie haben natürlich Leerstehungs- und Mietausfallsrisiko, alle Risiken und Chancen mit Wertänderungen der Wohnung …

1. April 2016
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