60 1. Oktober 2021

Ausgabe 60

Preissteigerungen und hohe Nachfrage nach Immobilien veranlassen Gemeinden und Bürgermeister, Baulandreserven auf den Markt zu bringen. Dabei ist immer wieder das Abtauschen von Grundstücken notwendig.

Der Tausch ist im Steuerrecht wie Kauf und Verkauf zu behandeln. Für das weggetauschte Grundstück ist Immobilienertragsteuer (vulgo ImmoESt) zu bezahlen, für das erhaltene Grundstück fällt Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an. Im Regelfall ist der Verkehrswert die Basis für diese Steuern. Bei einem Altgrundstück (ohne Umwidmung) beträgt die ImmoESt 4,2 %, Grunderwerbsteuer fällt mit 3,5 % und die Eintragungsgebühr mit 1,1 % an, zusammen also 8,8 %: Das Ganze mal zwei, denn der Tauschpartner zahlt das Gleiche!

Nun gibt es aber eine Befreiung in der Einkommen- und Grunderwerbsteuer. Wenn der Tausch „insbesonders im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland“ stattfindetfällt keine ImmoESt und keine GrESt an.

Eine Gemeinde nahm eine Änderung des Flächenwidmungsplans vor. Dies ist de facto nur mehr mit einem Gesamtkonzept (Verpflichtung zur Bebauung usw.) möglich. Für die Verkehrserschließung mussten verschiedene Abtretungen stattfinden. Einem Eigentümer verblieben nur mehr kleine – mehr oder weniger nicht nutzbare – Restflächen. Es kam zu einem Abtausch, damit dieser Eigentümer mitmachte. Das Finanzamt schrieb ImmoESt vor, aber sowohl das Bundesfinanzgericht (das sehr oft für das Finanzamt entscheidet) als auch der Verwaltungsgerichtshof sahen die Voraussetzungen für Steuerfreiheit erfüllt.

Es tut sich was im Gesellschaftsrecht: Von der breiten Öffentlichkeit fast nicht wahrgenommen, wird eine neue Gesellschaftsform – die „Austrian Limited“ –kommen. Dabei handelt es sich um eine Art GmbH „light“, die nicht mit der gründungsprivilegierten GmbH zu verwechseln ist. Die Austrian Limited soll einfacher, weniger formalistisch und flexibler sein als die GmbH. Mal sehen, was 2022 hierzu bringt …

 

Bisher gab es im Hinblick auf die Öffentlichkeit zwei Vorgangsweisen bei Sanierungen und Restrukturierungen.

Geheim: der sogenannte „stille Ausgleich“

Das zu sanierende Unternehmen macht allen Gläubigern ein Angebot zur teilweisen Bezahlung der Schulden. Diese nehmen dieses Angebot an und verzichten auf den Rest. In der Praxis scheiterte das aber meist an der Ablehnung durch Finanz und Gesundheitskasse.

Öffentlich: die Eröffnung eines Sanierungsverfahrens

Bei diesem Verfahren gibt es verschiedene Ausformungen (Sanierung mit oder ohne Eigenverwaltung, Konkursverfahren).

Beiden Varianten ist gemein, dass die Gläubiger grundsätzlich gleich zu behandeln sind. Der Nachteil des stillen Ausgleichs ist, dass die Gläubiger nicht gezwungen werden können, der Vorteil ist die Nicht-Öffentlichkeit. Vice versa ist der Vorteil von gerichtlichen Sanierungsverfahren, dass ein Gericht mit dem Insolvenzverwalter das Sanierungsverfahren durchsetzt und erzwingt.

Im Sommer 2021 wurde die Insolvenzordnung geändert:

Das neue Restrukturierungsverfahren soll die beiden Vorteile (einerseits nicht öffentlich, andererseits gerichtliche Umsetzung) verbinden. Dazu kommt, dass die Gläubiger nicht mehr zwingend gleich zu behandeln sind. Es werden sogenannte Gläubigerklassen gebildet.

Ziel ist, durch einen gerichtlich erzwungenen teilweisen Schuldnachlass das Fortbestehen des Unternehmens zu sichern. Dies soll durch eine geschützte Neufinanzierung möglich werden. Die Dokumentationspflichten sind umfangreich, rundherum gibt es viele Auflagen – aber: Dieses Verfahren kann eine Möglichkeit zur Sanierung von Unternehmen ohne Einbeziehung der Öffentlichkeit werden.

Viele Schuldner sind zwar zahlungsunfähig, melden aber keinen Konkurs an. Bei den Gerichten stapeln sich die Exekutionen, bei den Lohnverrechnern die Drittschuldnererklärungen.

Nunmehr hat das Exekutionsgericht laufend zu beobachten, ob eine Zahlungsunfähigkeit des Schuldners eintritt. Wenn sich bei einem Vollzug die offenkundige Zahlungsunfähigkeit des Verpflichteten herausstellt, hat der Vollzieher oder Verwalter innezuhalten (ich liebe das Amtsdeutsch) und das Ergebnis dem Gericht vorzulegen. Dieses hat dann die festgestellte Zahlungsunfähigkeit in der Ediktsdatei bekanntzumachen. Es gibt daraufhin verschiedene Verfahrensschritte. Im Wesentlichen muss der Schuldner innerhalb von 30 Tagen zahlen oder einen Insolvenzantrag stellen.

Tipp: Bei neuen Kunden ist ein Blick in die Ediktsdatei und das Firmenbuch unbedingt notwendig!

Ein kleiner Überblick:

Es gibt sogenannte Inhaberpapiere: Wer das Ding hat, darf darüber verfügen.

Für die Jüngeren unter uns: Inhaberpapiere hießen früher zum Beispiel „anonyme Sparbücher“. Zum Schutz vor unbefugtem Zugriff konnte man ein Losungswort verwenden. Das bedeutet, dass man das Sparbuch in Händen halten und das Losungswort wissen musste, um Geld abheben zu können.
Außerdem gab es ein verfassungsrechtlich geschütztes strenges Bankgeheimnis. Das wurde schließlich aufgehoben und durch eine Kontoregistermeldung an das Finanzamt und eine Geldwäscheverdachtsmeldung an das Bundeskriminalamt ersetzt. Weiters gibt es nun die Schenkungsmeldungspflicht.

Die Banken wurden gezwungen, die alten anonymen Sparbücher bei erster Gelegenheit zu identifizieren. Dennoch: Ein identifiziertes Sparbuch ist unverändert ein Inhaberpapier!

Demgegenüber steht das sogenannte Namenspapier: Ein Sparbuch, dessen Eigentümer der Bank genannt ist und worüber nur dieser verfügen kann.

Es gibt noch eine große Zahl von identifizierten Sparbüchern (insb. solche unter 15.000 € bei der Eröffnung). Nunmehr hat der Oberste Gerichtshof die Banken verpflichtet, bei Todesfällen diese identifizierten Sparbücher, die auf den Verstorbenen identifiziert waren, an den Notar zu melden.

Tipp 1: Abhebungen zeitnahe zum Todestag sind daher bei identifizierten Sparbüchern nicht mehr zu empfehlen.

Tipp 2: Überprüfen Sie, auf wen die identifizierten Sparbücher bei der Bank identifiziert sind, eventuell sollte dies geändert werden.

Angekündigt, beschlossen, verschoben, adaptiert, wieder beschlossen, verschoben … Aber jetzt werden die neuen Kündigungsbestimmungen für Arbeiter rechtswirksam.

Ab 1.10. 2021 werden die Kündigungsbestimmungen von Arbeitern denen von Angestellten angepasst. Ausnahmen gibt es in den einzelnen Kollektivverträgen.

Tipp 1: Klären Sie unbedingt, welche Kündigungsregelungen ab 1.10. 2021 auf Ihren Betrieb und Ihre Dienstnehmer anzuwenden sind.

Tipp 2: Wenn die Kündigungsmöglichkeiten denen des Angestelltengesetzes entsprechen, vereinbaren Sie vorsorglich schriftlich, dass eine Kündigung zum 15. und Monatsletzten möglich ist! Neuer Dienstzettel!

Ergänzend: Es ist schon eine Diskussion im Gange, wie dies bei freien Dienstnehmern aussieht. Meinungsstand ist, dass jedenfalls eine Kündigungsfrist von einem Monat anzuwenden sein wird.

Tipp: Vereinbaren Sie bei freien Dienstverträgen ebenfalls Termine und Fristen.

Wie jedes Jahr kommt im letzten Quartal ein Schwung an zusätzlichen Zahlungen auf Sie zu, aber wir helfen Ihnen gerne auch bei der diesbezüglich optimalen Planung.

  • Sonderzahlungen an Dienstnehmer (und Sozialversicherung sowie Finanzamt) im November/Dezember
  • Ankauf von Wertpapieren für Gewinnfreibetrag (möglich sind auch Verkäufe, wenn die Behaltedauer von vier Jahren erreicht wurde)
  • allfällige Nachzahlungen für 2020 bei der ESt oder KöSt
  • eventuell höhere letzte Quartalszahlung bei der ESt oder KöSt
  • freiwillige Zahlungen an die SVS (möglich sind Zahlungen für Nachverrechnungen bis 2021 und Vorauszahlung für 2022)
  • steueroptimale Investitionen und Vorauszahlungen für 2022

 

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